Cabinet d'Avocat Jacques VOCHE ASSURANCE VIE, EPARGNE, PREVOYANCE
Cabinet d'Avocat Jacques VOCHEASSURANCE VIE, EPARGNE, PREVOYANCE

Investissements immobilier et opérations de desfiscalisation : responsabilité des intervenants

Depuis plusieurs années, le Gouvernement propose divers mécanismes de défiscalisation immobilière, Scellier, Demessine, Robien, Duflot, Pinel... qui incitent les contribuables, par le levier de l'impôt, à investir dans de l'immobilier à des fins de politique publique.

Une fois l'immeuble achevé ou acheté, il doit être affecté à l'usage auquel l'État a subordonné la réduction d'impôt (habitation, tourisme, logements étudiants, hébergement des personnes âgées, construction de logements neufs...).

Ces mécanismes, transformés en véritables produits de commercialisation d'immeubles, sont proposés, à grand renfort de publicité, tant par des sociétés de gestion de patrimoine, des conseillers en investissement financier, des promoteurs immobiliers, des banques, des agents immobiliers.

Des prêts sont  consentis par les établissements de crédit afin que d'acquérir les biens immobiliers pour les mettre en location et bénéficier de la sorte d'avantages fiscaux. Plusieurs types de crédits sont utilisés, et notamment des crédits in fine qui présentent des caractéristiques propres. Dans ce cas, en effet, les échéances à rembourser durant la vie du prêt sont limitées aux intérêts. Le capital, quant à lui, ne doit être restitué qu'à la toute fin du crédit. Parfois, l'on trouve également, pour ce type d'opération, un contrat d'assurance-vie alimenté par les loyers résultant de la location du bien acquis et devant permettre la constitution d'un capital destiné au remboursement de la dernière échéance du crédit in fine.

Animés par le seul objectif d'une optimisation fiscale, les acheteurs du bien immobilier sont souvent déçus lorsque, faute de pouvoir louer, ils ne peuvent bénéficier des avantages fiscaux, ou encore lorsque le prix du bien ou les loyers ont été surévalués par rapport au marché.

Des difficultés récurrentes apparaisent en pratique :

  • Tout d'abord, les prix des biens immobiliers sont, parfois, surévalués par rapport à ceux du marché.

  • De même, l'estimation du montant des loyers devant être perçus  est, dans quelques cas, exagéré.

  • De plus, certains investissements sont  opérés dans des régions à faible demande de logements, ruinant alors la perspective d'optimisation fiscale. En effet, cette dernière, qui repose sur une réduction d'impôt, est souvent subordonnée à la conclusion d'un bail au profit d'un locataire qui destine le logement à son habitation principale. Dès lors, faute de bail, certains investisseurs  perdent l'avantage fiscal recherché.

  • Parfois encore, les travaux intéressant l'immeuble ne sont jamais  achevés et les vendeurs sont  placés en liquidation judiciaire.

Face à ces difficultés et déboires rencontrées, deux voies judiciaires s’ouvrent à l’investisseur qui entend faire valoir ses droits :

  • soit demander la nullité de la vente pour agissement dolosif du vendeur et /ou de son mandataire,

  • soit demander à l’encontre des différents intervenants (Banque prêteuse, agent immobilier, conseillé en investissement, promoteur immobilier, notaire) sur le fondement de la violation de leur obligation d’information, de conseil et /ou de mise en garde des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

 

 

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